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    房地产行业:春末开新枝 买入地产正当时

    摘要:房地产行业:春末开新枝 买入地产正当时
    行政手段调控,房地产行业拐点将至:从 2010年到2011年初,多次的调控政策出台并且一次比一次严厉。此次的调控力度很大,以“限购令”的形式从购买方控制,短时间内楼市的交易量迅速下降。各地方政府亦推出相关的控制楼价上涨的指标,地方政府在制定指标多以控制涨幅为主线,可见地方政府并没有控制楼价下降的目标,预期价格平稳少量的上涨。这次以行政手段控制楼价的调控,并不能长期执行,控制购买量,已经造成均价有下降的趋势。在政策有所见效的情况下,相信行政手段的调控会有所减弱,逐步回归市场的正常供需关系。这样,房地产行业的拐点可能在行政调控的减弱下出现,压抑的需求将会在减弱后慢慢呈现。

    保障房将为房地产带来新格局:在“十二五”计划中,保障房成为房地产行业里唯一提及的议题。在5年内,3600万套保障房将会建成,目标对象将会是中低收入家庭,保障中低收入家庭的住房,减少社会对住房需求方面的压力,稳定社会秩序有很大的帮助。但大量的保障房推出将会占用大量的土地资源,政府已经宣布以后住房用地有70%将会分配给保障房建设。那么对于商品房的土地供应将会大大减少,这样土地成本将会变得更高。其次土地减少,低端市场有保障房去满足需求,房地产商将会出售高溢价产品保障企业的盈利能力。因此,我们认为高端地产将会成为日后商品房的主要发展道路,低端有保障房供给,高端由商品房供给,在资源配对合理的情况下,双轨进行的房地产市场将会更加蓬勃发展。

    房地产行业作为经济火车头地位不变:从多个数据分析得出,房地产的经济火车头的地位在国家多年的经济发展中带领中国经济逐步增长。在“十二五”计划当中,保障房是主要的房产建设的项目。3600万套的建设会占GDP 的比较大的比重。以房地产和固定资产的投资占GDP 的比例可以得知,房地产行业是GDP 的主要动力之一。而且M2的增长率与楼价的涨幅成正比,可价涨幅不会再有大幅度的提升,真实的价值正在体现。另外人民币升值也会令外资进入房地产市场,以保值升值的能力为投资的主要目的。多个指数也呈现出利好房地产发展的势头。

    行业处于历史低位:房地产行业在GDP 占比较大,但目前行业的估值都相对偏低,在盈利能力及发展规模,房地产都是有较大的优势。因此,我们认为,房地产企业的估值已经处于一个很低的位置。18家在港上市的房企的平均都比香港六大房地的平均PE 低,但平均PB 却比香港六大房地产商高。可见估值已经低于其实际价值,这个正是房地产股的一个入市好时机。

    放长周期,买入地产正当时:近年最严厉的调控正在进行,但大部分房地产商的销售却没有因为调控限购而影响销售业绩。在已经公布的房地产商第一季的销售业绩来看,房地产商的业绩还有增长,居民收入增长也会提升楼市的均价。在销售业绩并没有明显下滑的同时,房地产估值相应已经在低位徘徊了很长的一段时间。大型上市的房地产商在限购令下,有很多并购买地的好时机。房地产商日后的发展机会在这个特殊时刻充分体现。并且通胀和本币升值的推动作用下,我们认为,房地产将会进入一个调整周期的后期,地产股将会在调控限购等行政措施弱化前有估值修复的可能性很大,并且随着调控政策的逐步退出,上市房地产公司将会存在高速增长的契机,因此优质地产公司长期持有将会得到丰厚回报。